24 agosto 2020
Le Sezioni Unite si pronunciano sull’installazione di ripetitori ed impianti tecnologici sul lastrico solare condominiale: natura dei relativi contratti stipulati con l’esercente l’impianto e quorum per l’adozione delle corrispondenti deliberazioni assembleari.
Con un’interessante pronuncia adottata nelle scorse settimane (sentenza n° 8435/2020, del 5/11/2019-30/4/2020), la Corte di Cassazione, al suo vertice, vale a dire a Sezioni Unite, ha recentemente reso importanti quanto attesi chiarimenti in relazione ai molteplici, complessi, profili di rilevanza civilistica della fattispecie dell’installazione sulla copertura calpestabile di un edificio condominiale, il c.d. lastrico solare, di un ripetitore (ad esempio, televisivo/telefonico), ovvero di altro similare impianto tecnologico.
Si tratta di un fenomeno, per comune esperienza, oramai sempre più diffuso nelle nostre città: dietro un corrispettivo pecuniario (pagato sotto forma di una tantum, oppure di rate periodiche), i proprietari di un fabbricato strutturato in forma di condominio concedono ad un soggetto (normalmente, un imprenditore estraneo alla comunità condominiale) il diritto di:
- realizzare sul lastrico solare, quindi su una c.d. parte comune condominiale, un’installazione tecnologica (avente, per ragioni funzionali, natura di bene immobile, ancorché amovibile) consistente in un impianto ripetitore, oppure altro impianto di similari connotazioni,
- servirsene, per l’uso d’impresa e nell’arco temporale pattuiti, nonché, nella normalità dei casi,
- asportare dallo stesso lastrico solare, alla scadenza del periodo convenuto, oppure eventualmente prima di tale scadenza, l’impianto in questione, così che quest’ultimo, a rimozione avvenuta, non rimanga acquisito in proprietà al condominio (in deroga alle norme del Codice civile che disciplinano il fenomeno della c.d. accessione, fenomeno in virtù del quale, salvo che, appunto, non venga diversamente concordato fra le parti, ciò che anche da un terzo sia edificato su un fondo, ovvero comunque su un bene immobile, quale deve di per sé certamente considerarsi il lastrico solare, diventa, di regola, automaticamente di proprietà del proprietario del suolo sul quale avvenga l’edificazione: “superficies solo cedit”).
Ebbene, in relazione a tale fattispecie soprattutto due sono stati i dubbi interpretativi (e, di conseguenza, operativi) che hanno denotato (perlomeno, è lecito ipotizzare, fino alla chiarificatrice pronuncia nomofilattica delle Sezioni Unite oggi in commento) maggiore spinosità:
- la natura giuridica del contratto stipulato fra l’ente condominiale ed il soggetto esercente l’impianto, nonché del diritto costituito, per effetto della stipulazione del contratto stesso, in capo all’esercente;
- i quorum (costitutivo e deliberativo) per l’adozione d’una valida ed efficace deliberazione assembleare di autorizzazione dell’amministratore del condominio alla stipulazione del medesimo contratto (atto sicuramente eccedente il perimetro dei poteri di ordinaria competenza gestoria dell’amministratore stesso, come tale, appunto, insuscettibile d’essere da lui compiuto in mancanza di volontà dell’organo assembleare).
Sollecitati in tal senso dall’ordinanza di rimessione, con la sentenza n° 8435/2020 i Giudici della Cassazione hanno puntualizzato, relativamente alle problematiche appena segnalate, quanto può essere sintetizzato nei termini seguenti:
- l’operazione negoziale di cui sopra può essere realizzata, di per sé, indifferentemente sia per il tramite di un contratto ad effetti cc.dd. reali, che di un contratto ad effetti meramente solo cc.dd. obbligatori;
- specificamente, le parti possono concludere un contratto che costituisca in capo al soggetto esercente l’impianto tecnologico un vero e proprio diritto di “superficie”, ex artt. 952 e ss. Cc (vale a dire, un diritto di proprietà, a tempo determinato, su quella porzione del lastrico solare convenuta per l’installazione, l’esercizio ed il godimento dell’impianto, seppur con l’ulteriore, ordinaria, previsione, a beneficio del titolare dell’impianto, del c.d. ius tollendi, cioè del diritto di rimuoverlo e tenerlo per sé alla scadenza naturale del rapporto, ovvero, ricorrendone i presupposti, anticipatamente), oppure possono concludere un contratto (atipico, ma evidentemente vicino al modello legale della locazione) che attribuisca all’esercente l’impianto un diritto (non di superficie, bensì) ad aedificandum di natura solo personale, cioè, in concreto, un semplice diritto di poter realizzare l’impianto, goderne e rimuoverlo alla scadenza pattuita (comunque, di regola, con rinuncia del condominio concedente agli effetti dell’accessione ed al conseguente, ipotetico, acquisto della proprietà dell’impianto);
- in ambo i casi, non possono venire correttamente in rilievo, nella vicenda, le norme del Codice civile in materia di innovazioni, ai sensi dell’art. 1108 Cc, poiché tali possono essere qualificate solo quelle opere con cui venga compiuta una modificazione di parti comuni condominiali su disposizione, spese e nell’interesse del condominio, mentre, invece, nella fattispecie siamo in presenza di installazioni realizzate a spese e ad opera di un terzo, l’esercente l’impianto, delle quali quest’ultimo trae diretto beneficio;
- allorquando, per la struttura e gli effetti del contratto concluso fra le parti, venga costituito in capo all’esercente l’impianto un vero e proprio diritto reale di superficie, per la valida stipulazione di tale contratto occorre l’unanimità dei condomini, mentre, allorché all’esercente l’impianto venga concesso un semplice diritto, di natura non reale, ma personale, di realizzare, gestire e poi rimuovere l’impianto stesso, saranno necessarie e sufficienti le maggioranze assembleari, di costituzione e deliberazione, prescritte dal secondo e terzo comma dell’art. 1136 Cc (a seconda che si sia in prima, ovvero seconda convocazione) in tema di decisioni d’ordinaria amministrazione, tornando, tuttavia, ad essere indispensabile l’unanimità della volontà dei condomini nell’ipotesi di durata del rapporto contrattuale eccedente i nove anni.
